聊聊北京非普线调整，压垮“老破小”的最后一根稻草？
之前点评了一下北京和上海调控政策的变化，这次再说一下北京非普线的调整。所谓非普线，就是普通住宅和非普通住宅之间划分的标准，非普通住宅大多数对应的是豪宅、别墅这样的概念。这个非普线分为两个层面，第一个是国家在建筑的层面有三条划分标准，具体我就不展开了，大概的意思就是别墅、豪宅这种占地面积大、房子相对比较小的小区，以及单套内面积超过144平米的楼盘会被判定为非普通住宅。但在国家标准之上，一线城市以及部分其他城市在实践过程中又在国家的标准上增加了一些标准，成为了地方的“非普线”。最典型的就是北京、上海增加的总价标准，由于北京和上海在本次非普线调整之前，是2014年制定的政策，距离现在已经10年了。这期间房价经历了几次大涨，而以房屋成交总价为重要标准的“非普线”却没有调整。这就产生了一个很奇怪的现象：老城区一些40-60平米左右的房子，明明属于老破小，学区也相对一般，但是因为总价不低就被划到了“非普通住宅”里面。对于普通老百姓而言，这就莫名其妙地住上了“非普通住宅”。那么这次调整，上海直接取消了总价的标准，北京将总价的标准改成了单价的标准，5环内的非普线大幅度提高到8.5万/平米，应该说是比较“人性化”的。这也使得普宅300万左右的商贷上限直接被突破。但是从总价标准改成单价标准，对于市场来说并不是“普惠”性质的利好，还是有一些结构性的变化。尤其是小房子受到的利好比较小。我们都知道北京的房子价值，从本质上来看，可以拆分成三个部分。第一个部分是落户口的价值，这里面包含了学区的价值，当然学区的价值有大有小。很显然，这一部分的价值和房屋的面积大小是没关系的。第二部分是区位的价值，也就是交通便利性、周围设施的完备性，典型的就是距离地铁的远近、小区的环境等等。很显然，这一部分价值和房屋的面积大小也没有直接的关系，但是房子越大、能住的人越多，这种优势也会随之放大。第三部分才是真正居住的价值，只有这个部分才和面积有直接的关系，面积越大一般能住的人越多，住着越舒服。换句话来说，第一部分可以粗略的对应为房子所在土地的价值，第二部分既有土地的价值也有面积的价值，最后一部分就是纯粹面积带来的价值。所以，北京一般小区的房子都有一个显著的特点：同一个小区里，面积越大的房子单价越便宜。就是因为第一部分全部和第二部分中某些价值，基本上是固定的，和面积不挂钩，所以面积越大这部分价值平摊到面积里面的部分就少了，均价就低了。特别极端的情况就是，这个第二和第三部分的价值实在是太小了，最后成交的只有第一部分的价值，而房子的面积又特别小，这就是所谓的“天价过道学区房”。当然，也出现过房子太大了，而价值又主要体现在第一部分，结果100平米的房子比150平米的房子只便宜10%的情况（小区我就不点名了，毕竟是7-8年前的事了）。理解了上面这个问题，就不难理解北京这次“非普线”调整对应的结构性影响了。越是小房子、越是单价高的“老破小”学区房，这次反而被划到“非普”的概率大了很多。再加上现在“老破小”是抛盘压力最大的部分，非普线改成单价标准之后，压力还是一如既往地大。甚至可以说，这次非普线的调整，更多地就是利好大面积的房子，以后去买小房子的估计会更少。
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